Allgemeine Geschäftsbedingungen
für Immobilienbewertung (Privatgutachten, Österreich)

Diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gelten für alle Verträge zwischen dem Sachverständigen Christian Rainer, MSc, MBA (im Folgenden „Sachverständiger“) und seinem Auftraggeber zur Erstellung von privaten Immobilien-Gutachten (Wertermittlung) in Österreich.

1. Auftrag

Gegenstand des Auftrags ist die im Auftragsschreiben angeführte gutachterliche Leistung, z.B. die Ermittlung des Verkehrswertes einer bestimmten Immobilie. Der Sachverständige verpflichtet sich, den übernommenen Auftrag sorgfältig und nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Berufsausübung auszuführen. Die Beauftragung erfolgt ausschließlich zu dem im Auftrag genannten Zweck; Gutachtenthema und Verwendungszweck werden bei Auftragserteilung schriftlich festgelegt. Abweichende Geschäftsbedingungen des Auftraggebers werden nur Vertragsinhalt, wenn der Sachverständige dies ausdrücklich und schriftlich bestätigt.

2. Zweck

Das Gutachten (Wertermittlung) wird ausschließlich für den im Auftrag angegebenen Zweck erstellt und ist auf diesen Zweck beschränkt. Der Auftraggeber ist verpflichtet, dem Sachverständigen den Verwendungszweck genau anzugeben; bei einer nachträglichen Änderung des Zweckes hat der Auftraggeber den Sachverständigen umgehend zu informieren und dessen Zustimmung einzuholen. Eine darüber hinausgehende Nutzung des Gutachtens ist unzulässig, es sei denn, der Sachverständige stimmt schriftlich zu.

3. Befundaufnahme (Besichtigung)

Der Auftraggeber hat dem Sachverständigen eine zeitnahe örtliche Befundaufnahme der Immobilie (Besichtigung vor Ort) zu ermöglichen. Insbesondere ist der Eigentümer der Liegenschaft verpflichtet, diese Besichtigung zu dulden, alle notwendigen Zugänge bereitzustellen und dem Sachverständigen Auskünfte zu erteilen. Unterbleibt eine umfassende Befundaufnahme oder werden erforderliche Auskünfte verweigert, so übernimmt der Sachverständige keine Haftung für die Richtigkeit des Gutachtens, da in diesem Fall auf die Vollständigkeit und Richtigkeit der vom Auftraggeber gegebenen Informationen vertraut werden muss.

4. Umfang der Befundaufnahme

Der Umfang der Begutachtung richtet sich nach den im Gutachten getroffenen Annahmen und dem vereinbarten Auftrag. Eine über den Auftrag hinausgehende technische oder invasive Untersuchung des Bewertungsobjekts wurde nicht beauftragt und findet nicht statt. Die Bewertung einzelner Teile der Liegenschaft erfolgt unter den Annahmen, die im Gutachten ausdrücklich genannt werden; weitergehende Prüfungen dieser Aspekte erfolgen nicht ohne besonderen Auftrag.

5. Bewertungsstichtag

Der Stichtag für die Wertermittlung (Bewertungsstichtag) wird im Auftrag festgelegt. Das Gutachten ermittelt den Wert der Immobilie zu dem ausdrücklich genannten Stichtag. Veränderungen der Marktverhältnisse oder des Objekts nach diesem Stichtag liegen außerhalb des Verantwortungsbereichs des Sachverständigen und können den ermittelten Wert beeinflussen (ohne dass dies eine nachträgliche Anpassung des Gutachtens bewirkt).

6. Daten und Unterlagen der Wertermittlung

Der Sachverständige fordert vom Auftraggeber (bzw. von Behörden oder Dritten) alle für die Wertermittlung erforderlichen Unterlagen und Auskünfte an. Der Auftraggeber verpflichtet sich, dem Sachverständigen sämtliche benötigten Unterlagen rechtzeitig und unentgeltlich zur Verfügung zu stellen und ihn über alle für das Gutachten relevanten Umstände unaufgefordert zu informieren. Die Bewertung erfolgt in der Annahme, dass alle übergebenen Unterlagen und erteilten Auskünfte vollständig und richtig sind. Eine umfassende Überprüfung der vom Auftraggeber bereitgestellten Informationen auf Richtigkeit und Vollständigkeit ist – mangels besonderer Vereinbarung – nicht geschuldet. Werden dem Sachverständigen während der Befundaufnahme oder Gutachtenerstellung zusätzliche relevante Informationen bekannt, wird er diese im Rahmen der Möglichkeiten berücksichtigen.

7. Brauchbarkeit des Bewertungsobjekts

Es wird davon ausgegangen, dass die Bewertungsobjekt (Immobilie) für seine derzeitige und vorgesehene Nutzung zweckentsprechend brauchbar ist. Sofern der Auftraggeber keine gegenteiligen Hinweise gibt, wird unterstellt, dass alle wichtigen Parameter der Nutzbarkeit (z.B. Zugänglichkeit, Widmung, technische Versorgung) gegeben sind. Sollte sich durch Informationen des Auftraggebers oder nachträglich herausstellen, dass das Objekt nicht wie angenommen genutzt werden kann (etwa wegen verdeckter Mängel oder rechtlicher Beschränkungen), übernimmt der Sachverständige keine Haftung für daraus resultierende Abweichungen des Verkehrswertes.

8. Bau- und Erhaltungszustand

Der Bauzustand und Erhaltungszustand der Liegenschaft wurde vom Sachverständigen bei der Befundaufnahme durch äußeren Augenschein festgestellt. Weitergehende technische Untersuchungen (insbesondere das Öffnen von Bauteilen, Materialprüfungen, Begutachtung verborgener Mängel usw.) waren nicht Gegenstand des Auftrags und wurden folglich nicht durchgeführt. Etwaige offensichtliche Bauschäden, Mängel oder Instandhaltungsrückstände hat der Sachverständige im Gutachten berücksichtigt – nötigenfalls durch Schätzung von prozentualen Abschlägen vom Gebäudewert bzw. überschlägige Kalkulation der erforderlichen Sanierungskosten. Schäden oder Mängel, die nur durch eine intensivere Nutzung oder spezielle Prüfungen feststellbar sind und dem Sachverständigen vom Auftraggeber nicht bekanntgegeben wurden, können im Gutachten nicht berücksichtigt werden. Derartige unbekannte oder verborgene Mängel liegen außerhalb der Haftung des Sachverständigen, sofern keine grob fahrlässige Verletzung der Erkundigungspflicht vorliegt.

9. Technische Einrichtungen, Anlagen und Ausstattungen

Technische Gebäudeausstattungen und Anlagen (z.B. Heizungs-, Klima-, Sanitär- und Elektroinstallationen) werden im Rahmen der Befundaufnahme nur insoweit berücksichtigt, als sie vom Auftraggeber bekannt gegeben wurden und als integraler Bestandteil des Gebäudes gelten. Eine Überprüfung der Funktionsfähigkeit solcher Einrichtungen (elektrische Anlagen, Sanitärinstallationen, sonstige Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen) erfolgt nicht – der ordnungsgemäße Betrieb aller technischen Einrichtungen wird für die Wertermittlung vorausgesetzt, sofern der Auftraggeber keine gegenteiligen Angaben macht.

10. Behördliche Genehmigungen und rechtmäßige Nutzungen

Eine eigenständige Prüfung behördlicher Genehmigungen (wie z.B. Baubewilligungen, Benützungsbewilligungen) sowie der rechtmäßigen Nutzung des Bewertungsobjekts wurde vom Sachverständigen nicht durchgeführt (sofern nicht ausdrücklich Teil des Auftrags). Öffentlich-rechtliche Auflagen oder behördliche Bescheide (insbesondere Bauaufträge, Nutzungsuntersagungen o.ä.) wurden dem Sachverständigen nicht bekanntgegeben bzw. waren aus den bereitgestellten Unterlagen nicht ersichtlich. Es wird daher angenommen, dass alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen vorliegen und dass keine behördlichen Auflagen existieren, welche die derzeitige oder geplante Nutzung einschränken. Nicht offengelegte behördliche Risiken oder Rechtsverstöße können vom Sachverständigen nicht berücksichtigt werden.

11. Energieausweis

Wird vom Auftraggeber kein gültiger Energieausweis für die Liegenschaft vorgelegt und auch die Erstellung eines solchen nicht veranlasst, so kann der Sachverständige die mit dem Energieausweis verbundenen Kennzahlen (insbesondere den Heizwärmebedarf oder Energiekostenkennwert) bei der Wertermittlung nicht berücksichtigen. In diesem Fall gilt der Sachverständige hinsichtlich allfälliger Auswirkungen fehlender Energieeffizienz-Nachweise auf den Immobilienwert als von jeglicher Haftung freigestellt. Insbesondere kann der Sachverständige nicht für Wertänderungen haftbar gemacht werden, die darauf beruhen, dass ein fehlender oder negativer Energieausweis die Marktfähigkeit der Immobilie beeinflusst.

12. Flächenmaße

Die Flächenangaben (Grundstücks- und Gebäudeflächen, Nutzflächen etc.) wurden – soweit nicht anders angegeben – aus den zur Verfügung gestellten Plänen und Unterlagen (z.B. von der Gemeinde/Bauamt oder vom Auftraggeber) übernommen. Eigene Vermessungen der Objekte durch den Sachverständigen waren nicht Teil des Auftrags; allenfalls wurden Stichproben zur Plausibilisierung durchgeführt. Es wird angenommen, dass die angegebenen Flächen dem aktuellen konsensuierten (behördlich genehmigten) Stand entsprechen. Die Grundstücksgröße wird gemäß dem Grundbuchstand (Katasterangaben im Grundbuch) zugrunde gelegt. Eine Gewähr für die Richtigkeit der Flächenangaben kann der Sachverständige mangels Vollvermessung nicht übernehmen.

13. Baugrundrisiko

Dem Sachverständigen sind keine Altlasten oder Kontaminationen des Bodens bekannt, und es bestehen keine deutlichen Hinweise auf derartige den Wert mindernde Umstände. Baugrunduntersuchungen (z.B. Bodenbelastbarkeit, geologische Untersuchungen, Grundwasserstandmessungen) oder sonstige bauphysikalische/chemische Analysen wurden nicht beauftragt und daher nicht durchgeführt. Der Verdachtsflächenkataster (Altlasten- Verdachtsflächenregister) wurde vom Sachverständigen abgefragt; sollte die Liegenschaft darin als Verdachtsfläche oder Altlast verzeichnet sein, wird dies im Gutachten ausdrücklich ausgewiesen. Andernfalls wird davon ausgegangen, dass keine das Grundstück entwertenden Bodenverhältnisse (Altlasten, Kontaminationen o.ä.) vorliegen. Nicht erkennbare Bodenrisiken liegen außerhalb der Verantwortung des Sachverständigen.

14. Gebäuderisiko

Vom Sachverständigen wurde keine bautechnische Detailuntersuchung der Gebäudesubstanz vorgenommen. Verdeckte, nicht sichtbare oder nicht zugängliche Bauteile des Gebäudes wurden nicht geöffnet oder untersucht. Für alle nicht einsehbaren Teile des Gebäudes wird angenommen, dass sie ordnungsgemäß instandgehalten, frei von versteckten Mängeln oder Kontaminationen und insgesamt in einem ihrem Alter und ihrer Art entsprechenden guten Zustand sind. Eine Aussage über den Zustand von nicht untersuchten Bauteilen ist dem Sachverständigen nicht möglich. Die Feststellungen des Sachverständigen zum Bau- und Erhaltungszustand beruhen weitgehend auf Angaben des Auftraggebers; sie dürfen nicht als umfassende Beurteilung der gesamten Gebäudestruktur missverstanden werden. Insbesondere übernimmt der Sachverständige keine Gewährleistung für die Konstruktion oder das bauliche Gefüge des Gebäudes als Ganzes.

15. Bücherliche Rechte und Lasten

Alle bücherlichen Rechte und Lasten (im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen) werden im Befundteil des Gutachtens detailliert aufgeführt. Gegebenenfalls fließen diese Rechte/Lasten (z.B. Wegerechte, Dienstbarkeiten, Reallasten) in die Wertermittlung ein, soweit sie wertrelevant sind. Geldlasten (hypothekarische Belastungen wie Pfandrechte, Grundschulden zur Kreditsicherung) werden als nicht wertbeeinflussend angesehen, da solche finanziellen Lasten üblicherweise vom Eigentümer bereinigt werden, bevor ein Liegenschaftsverkauf stattfindet. Sollte im Einzelfall etwas anderes gelten (z.B. Übernahme eines Kredits durch Käufer), wäre dies im Gutachten gesondert zu berücksichtigen.

16. Außerbücherliche Rechte und Lasten

Außerbücherliche, also nicht im Grundbuch vermerkte Rechte oder Lasten, wurden dem Sachverständigen vom Auftraggeber nicht bekanntgegeben. Daher wird angenommen, dass keine derartigen versteckten Rechte oder Belastungen (wie z.B. mündliche Nutzungsvereinbarungen, Pachtverträge ohne Eintragung, Prekarien oder Mietrechte Dritter) bestehen. Folglich konnten solche etwaigen Rechte/Lasten in der Wertermittlung nicht berücksichtigt werden. Sollte sich nachträglich das Vorhandensein nicht offenbarter Rechte herausstellen, behält sich der Sachverständige eine Anpassung des Gutachtens vor.

17. Umsatzsteuerliche Aspekte

Bei der Bewertung werden die Umsatzsteuer-Aspekte wie folgt behandelt: Die Bewertungsgrundlagen gewerblich genutzter Liegenschaften (z.B. Mieterträge, Betriebskosten) werden netto, also ohne Umsatzsteuer, angesetzt, während bei privat genutzten Liegenschaften entsprechende Werte brutto, inklusive Umsatzsteuer, in Ansatz gebracht werden. Für die Bewertung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten wird vorausgesetzt, dass nicht zur Umsatzsteuerbefreiung optiert wurde – das heißt, dass die anfallende Vorsteuer abzugsfähig ist (was typischerweise bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung der Fall ist). Besondere steuerliche Vorschriften bei Immobiliengeschäften (insb. betreffend Umsatzsteuer oder Grunderwerbsteuer) sind vom Auftraggeber zu beachten; sie liegen außerhalb des Vertragsumfangs und der Haftung des Sachverständigen, sofern sie nicht ausdrücklich Teil des Gutachtensauftrags sind.

18. Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht (ÖNORM B 1802)

Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Immobilienbewertung nicht als eine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe angesehen werden. Weiters wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis unter gleichbleibenden Umständen jederzeit (insbesondere kurzfristig) am Markt tatsächlich realisierbar ist. Diese Unschärfen sind der Natur der Wertermittlung geschuldet. Der Sachverständige ermittelt den Wert nach bestem Wissen und Gewissen, kann jedoch keine Garantie dafür geben, dass der tatsächlich am Markt erzielbare Preis exakt dem Gutachtenswert entspricht.

19. Abgrenzung zur Due Diligence

Eine standardmäßige Immobilienbewertung ersetzt keine vollumfängliche Due-Diligence- Prüfung einer Liegenschaft. Der Sachverständige prüft die vom Auftraggeber bereitgestellten Unterlagen in der Regel nur auf Plausibilität, führt jedoch keine vollständige rechtliche oder technische Überprüfung sämtlicher Dokumente und Angaben durch. Insbesondere können folgende – nicht abschließend aufgezählte – Detailprüfungen im Rahmen eines üblichen Immobiliengutachtens nicht erwartet oder vorausgesetzt werden:

• Detaillierte Marktanalyse (über die im Gutachten enthaltenen Marktdaten hinausgehende umfassende Analyse des Immobilienmarktes).
• Detaillierte Bauzustandsanalyse (z.B. Prüfung aller Baumängel, Garantien, behördlichen Auflagen oder Gewährleistungsfragen im Detail).
• Detaillierte rechtliche Prüfung (z.B. Überprüfung von Mietrückständen, widerrechtlichen Nutzungen, anhängigen Rechtsverfahren, Grundbuchsangelegenheiten über das im Gutachten Berichtete hinaus).
• Detaillierte Überprüfung aller Grundlagen des Gutachtens (z.B. Nachmessung sämtlicher Nutzflächen, vollständige Kontrolle von Mieterlisten, Pachtverträgen oder anderen überlassenen Unterlagen).
• Detaillierte Bonitätsprüfung von Mietern oder Vertragspartnern (Bonitätsauskünfte, wirtschaftliche Verhältnisse der Mieter, etc.).
• Umfassende Umweltanalyse (z.B. eingehende Untersuchung auf Altlasten, Schadstoffe im Boden oder Gebäude, Umweltgefährdungen).

Durch die Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens werden derartige Detailprüfungen nicht mitumfasst, es sei denn, sie sind ausdrücklich zusätzlich vereinbart. Wenn der Auftraggeber an solchen vertieften Analysen interessiert ist, sind dafür separate Fachgutachten oder Prüfaufträge erforderlich.

20. Neue bewertungsrelevante Unterlagen und Informationen

Dieses Gutachten basiert auf den im Bericht angeführten Unterlagen und Informationen. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass neue, nachträglich zur Kenntnis des Sachverständigen gelangende Unterlagen oder Informationen (beispielsweise nachträglich vorgelegte Dokumente, geänderte rechtliche Rahmenbedingungen, neue Erkenntnisse über das Objekt) eine Veränderung des ermittelten Wertes bewirken können. Der Sachverständige behält sich in einem solchen Fall das Recht vor, das Gutachten entsprechend zu aktualisieren oder zu ergänzen, sofern der Auftraggeber dies wünscht. Ohne Aktualisierung spiegelt das Gutachten den Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung wider.

21. Veröffentlichung und Vervielfältigung

Das Gutachten (Wertermittlungsbericht) ist urheberrechtlich geschützt; der Sachverständige behält alle Rechte daran. Veröffentlichung, Vervielfältigung oder Weitergabe des Gutachtens – sei es vollständig oder auszugsweise – bedürfen in jedem einzelnen Fall der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Sachverständigen. Insbesondere ist es dem Auftraggeber nicht gestattet, das Gutachten oder Teile daraus ohne Zustimmung des Sachverständigen an Dritte oder an Medien weiterzugeben oder zu veröffentlichen. Zuwiderhandlungen können rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Der Sachverständige bleibt Inhaber des Urheberrechts am Gutachten; der Auftraggeber erhält lediglich ein Nutzungsrecht für den vertraglich vereinbarten Zweck.

22. Verwendungszweck und Vertraulichkeit

Dieses Gutachten wurde ausschließlich für den ausdrücklich vereinbarten Zweck erstellt und hat nur im Gesamten – nicht in Teilen – Gültigkeit. Es dient nicht zur Vorlage bei Dritten (wie z.B. Banken, Versicherungen, Maklern, Behörden usw.). Eine Haftung gegenüber Dritten aus dem Gutachten, gleich aus welchem Rechtsgrund, wird ausgeschlossen. Der Auftraggeber nimmt zur Kenntnis, dass durch das Gutachten keine vertraglichen Schutzwirkungen zugunsten Dritter begründet werden – etwaige Ansprüche Dritter bestehen nicht. Beide Vertragsparteien verpflichten sich, sämtliche im Rahmen des Auftrags ausgetauschten Informationen und Unterlagen vertraulich zu behandeln. Der Inhalt des Gutachtens ist ebenfalls vertraulich; der Auftraggeber darf das Gutachten Dritten nur zugänglich machen, soweit dies vom Sachverständigen schriftlich genehmigt ist.

23. Vermögens- und Schadenshaftpflichtversicherung des Sachverständigen

Der Sachverständige versichert, über die notwendige Sachkunde und fachliche Qualifikation zur Erstellung des Immobiliengutachtens zu verfügen. Er verfügt über eine Berufs- bzw. Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung, welche Personen- und Sachschäden im Rahmen seiner Tätigkeit abdeckt. Die Haftung des Sachverständigen gegenüber dem Auftraggeber für etwaige Schäden aus dem Vertragsverhältnis wird – soweit gesetzlich zulässig – beschränkt: Der Sachverständige haftet nur für vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachte Schäden, jedoch nicht für leichte Fahrlässigkeit. In Fällen leichter Fahrlässigkeit (die keine wesentlichen Vertragspflichten verletzen) ist eine Haftung für Vermögensschäden ausgeschlossen. Keine Haftung besteht ferner für indirekte bzw. Folgeschäden (insbesondere nicht für entgangenen Gewinn, Zinsverluste, mittelbare Schäden, etc.). Soweit der Sachverständige haftet, ist die Haftung der Höhe nach auf die Deckungssumme seiner bestehenden Haftpflichtversicherung begrenzt. Der Sachverständige wird dem Auftraggeber auf Verlangen einen Nachweis über seinen aufrechten Versicherungsschutz und die Deckungssummen vorlegen. Sofern im konkreten Wertermittlungsauftrag schriftlich nichts Abweichendes vereinbart wurde, gelten die vorstehenden Haftungsbeschränkungen. Es wird weiters festgehalten, dass der Auftraggeber das Gutachten nicht ohne Zustimmung weitergeben soll; geschieht dies dennoch, übernimmt der Auftraggeber die persönliche Haftung für Schäden Dritter, die aufgrund der Gutachtenverwendung durch diese Dritte entstehen, und stellt den Sachverständigen von sämtlichen Haftungsansprüchen Dritter frei.

24. Interessenkonflikt und Befangenheit

Der Sachverständige versichert, dass ihm keine Umstände bekannt sind, die einen Interessenkonflikt im Zusammenhang mit dem Bewertungsauftrag begründen könnten. Er hat den Auftrag unparteiisch, objektiv und unabhängig durchgeführt und erklärt, dass keine Befangenheitsgründe vorliegen. Sollte nach Vertragsabschluss dennoch ein Interessenkonflikt erkennbar werden (z.B. nachträgliche Offenlegung bisher unbekannter Beteiligungen), wird der Sachverständige den Auftraggeber unverzüglich informieren und gegebenenfalls vom Auftrag zurücktreten.

25. Standespflichten, Verhaltensregeln und Verbandszugehörigkeit

Der Sachverständige bekennt sich zur Einhaltung der für Sachverständige geltenden Standespflichten und Verhaltensregeln, wie sie insbesondere im Sachverständigen- Standesgesetz des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs festgelegt sind. Er verpflichtet sich zu integrer und gewissenhafter Gutachtertätigkeit nach bestem Wissen und Gewissen. Weiters bestätigt der Sachverständige, dass er Mitglied im Hauptverband der Gerichtssachverständigen (Landesverband Tirol und Vorarlberg) ist und damit den einschlägigen Qualitäts- und Ethikstandards seines Berufsstands unterliegt.

26. Gerichtsstand und Rechtswahl

Sofern gesetzlich zulässig, wird für sämtliche Streitigkeiten aus dem Vertragsverhältnis die Zuständigkeit des sachlich zuständigen Gerichts am Sitz des Sachverständigen vereinbart. Es gilt österreichisches Recht als vereinbart. Sollte eine Bestimmung dieser AGB unwirksam oder undurchführbar sein, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt; an Stelle der unwirksamen Bestimmung gilt jene rechtlich wirksame Regelung als vereinbart, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Klausel am nächsten kommt.